В Україні з’явиться новий вид оренди: як він вплине на ринок

В Україні розроблюють нову житлову політику, яка передбачає ухвалення низки законопроєктів. Серед них – документ, який дозволить запустити соціальну оренду. В розвинутих країнах саме соціальна оренда (житло перебуває у власності місцевих громад) складає левову частку ринку. Це відносно дешеве житло, яке дає можливість орендувати повноцінну квартиру передусім тим, хто має невеликий заробіток. В Україні і до повномасштабної війни проблема доступності оренди була актуальною. Зараз більше 4 млн переселенців вимушено залишили свої квартири і тепер не мають можливості купити нове житло. Частково цю проблему могла б вирішити саме соціальна оренда. Правила оренди змінять? Кого та коли це зачепить Ринок оренди в Україні зараз – велика чорна діра. Він перебуває в тіні, власники житла не сплачують податки, а чітких, встановлених законом правил немає. Опитані рієлтори в більшості задоволені тією ситуацією, що склалась, і вважають, що регуляція відбувається за "ринковими механізмами": попит формує пропозицію, а конкуренція диктує правила. Насправді ж у такій ситуації не захищена жодна зі сторін. Орендар може бути виселений, до нього висувають дискримінаційні вимоги. Проблеми можуть виникнути і в орендодавця, чия нерухомість часто незахищена від випадків вандалізму, недобросовісної поведінки орендарів. Зараз в Україні розроблюють нове житлове законодавство, розповідає авторка цих змін, голова Комітету ВРУ з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування Олена Шуляк. "Нове житлове законодавство – рамковий законопроєкт "Про основні засади житлової політики" – має створити, зокрема, низку механізмів, які дадуть можливість кожному українцю реалізувати своє право на житло. Зробити це можна буде за допомогою кількох інструментів", – розповідає Шуляк. У Раді планують створити новий вид оренди – соціальний. Саме це має змінити правила гри на ринку. У Польщі, Угорщині, Німеччині і будь-якій країні ЄС малозабезпеченим пропонують оренду соціального житла. У Фінляндії половина від всього житла, яке здається в оренду, – соціальне. У Данії – 20%. В Україні цей показник у рази менший – всього 1,5%. "Поява в Україні такого соціального житла, по-перше, суттєво змінила б конʼюнктуру ринку оренди. Оскільки ціни на його оренду будуть нижчими, ніж ринкові, приватні гравці будуть змушені переглянути свої – подекуди взяті з довідника "стеля". По-друге, соціальна оренда відбуватиметься виключно "в білу", а це означатиме безпеку для орендарів", – каже Шуляк. В Україні зараз одні з найменш доступних квартир. Наприклад, якщо в Німеччині, згідно з даними Numbeo, на середню зарплату можна орендувати 4,66 квартир (тобто на 10 середніх зарплат – 46 квартир), то в Україні – всього 1,64 квартири. Це найгірший показник у Європі. "Не чекаючи ухвалення рамкового законопроєкту ("Про основні засади житлової політики"), ми спільно з Міністерством відновлення почали готувати наступний – "Про соціальне житло", в якому детально пропишемо всі моменти, повʼязані зі створенням житлового фонду соціального призначення. У документі будуть відповіді на питання, що це за фонд, яке житло туди входитиме, з яких джерел він буде формуватись, на чиєму балансі перебуватиме", – каже голова комітету. Соціальне житло складатиметься з трьох типів об'єктів: багатоповерхівки, які вже є у власності громад (часто вони потребують ремонту, відновлення); багатоповерхівки, які побудують за гроші міжнародних партнерів; багатоповерхівки, які в майбутньому побудують за рахунок сплаченої соціальної оренди. Для формування цього фонду проведуть інвентаризацію всіх обʼєктів, які є у громади. Крім того, міжнародні партнери готові надати для цього 200 млн євро (мова про Європейський інвестиційний банк). "І головне – платежі, які орендарі сплачуватимуть за соціальну оренду, йтимуть у фонд, з якого також буде будуватися нове житло для житлового фонду громади", – пояснює Шуляк. Ціна оренди може бути прив'язана до різних показників – доходу претендента, середньої ринкової ціни за оренду, а також від характеристик житла та витратності його утримання. Орган місцевого самоврядування, який надаватиме соціальне житло, буде проводити щорічний моніторинг доходів наймача та членів його сім'ї, які проживають разом з ним, за попередній рік. Житло у соціальну оренду можна отримати у декількох форматах. Зокрема, планується запровадити як довгострокову оренду, так і короткострокову. Згідно з попередніми напрацюваннями, може бути передбачено два формати оренди залежно від доходу орендаря. Тобто певний відсоток ринкової вартості платитиме громадянин, а іншу частину буде субсидіювати держава. Наразі у Мінінфраструктури розроблюють варіанти формул, згідно з якими буде розраховуватись вартість оренди за двома ціновими форматами. Ба більше, можуть запровадити навіть можливість державної компенсації за оренду житла. Ринок оренди в тіні. Як це виправити? "За попередніми оцінками, в тіні перебуває 85-90% ринку житлової оренди. Відповідно серед заходів, спрямованих на ефективне вирішення житлового питання українців, повинна бути і детінізація цього ринку", – говорить Шуляк. У країнах ЄС, де оренда житла відбувається лише "по-білому", у квартирах можна робити поверхневий – косметичний ремонт, при цьому орендаря просто так, без пояснення причин не виселять. Але за порушення умов проживання, зафіксованих у офіційному договорі, легко, швидко і за потреби з поліцією виселять. При цьому правила проживання досить чіткі, і встановлює їх керівна компанія. Наприклад, не шуміти, не встановлювати техніку, яка не передбачена технічними характеристиками будинку, не змінювати його фасади тощо. Зараз з оренди треба сплачувати щомісячно 19,5% податку. Наприклад, якщо ви здаєте в оренду квартиру за 20 тис. грн, то в бюджет необхідно платити 3,9 тис. грн. Тобто "на руках" залишатиметься близько 16 тис. грн. "У 2005 році ми вже намагалися вивести цей ринок з тіні. Тоді орендодавцям запропонувати платити єдиний податок, який на той час становив близько 100 гривень. І багато з них вийшли з тіні. Але потім відбулася податкова реформа, і працювати "по-білому" одразу стало накладно. Тому я вважаю, що навіть якщо знизити ставку оподаткування до 5% або навіть взагалі до 1%, це не призведе до суттєвої детінізації. Потрібні комплексні рішення", – вважає Шуляк. Зазначимо, в будь-якій країні завжди є відсоток громадян, який платить податки тільки через те, що боїться покарання та перевірок. Зараз податкова фактично ігнорує дохід українців від оренди. Хоча більшість оголошень щодо оренди перебуває в публічному доступі, є можливість з'ясувати, хто саме заробляє на оренді та кому належить житло. Голова комітету впевнена, що створення соціальної оренди допоможе змінити ринок. Мовляв, якщо значний відсоток ринку буде займати саме соціальне житло, власникам квартир доведеться конкурувати, пропонуючи схожі умови та зменшуючи ціни. Законопроєкт "Про основні засади житлової політики" планують ухвалити в першому читанні до кінця поточного року. "Затягувати ми не можемо, оскільки ухвалення нового житлового законодавства – обовʼязкова умова програми Ukraine Facility, за якою Україна отримує від ЄС 50 млрд євро на потреби відновлення до 2027 року. Тож ми мусимо це зробити. Втім, це не означає, що потреба у новій житловій політиці зумовлена тільки можливістю отримання коштів від ЄС", – каже Шуляк. Однак головна умова для розвитку нового типу оренди та зміни правил на ринку – закінчення війни. Саме тоді може початись повноцінне відновлення країни, будівництво нового житла тощо.